所有している土地に家を建てる場合、その土地が市街化調整区域に指定されているか否かはとても重要なポイントです。

市街化調整区域内の土地には原則として建物は建てられませんが、一定の条件が揃って自治体から許可を得られれば家を建築することも可能です。

そこで今回は、市街化調整区域の特徴について解説し、市街化調整区域に家を建てるための具体的な流れや注意点をまとめてご紹介します。

市街化調整区域に家を建てたいとご希望の方、これから新たに土地を購入しようとお考えの方はもちろん、「市街化調整区域って何？」という素朴な疑問をお持ちの方も、土地に関する基礎知識としてぜひご一読ください。

 

市街化調整区域に家を建築するメリット・デメリットとは？市街化区域との違いは？

市街化調整区域とは、市街化を抑制するために自治体が指定するものです。

また市街化調整区域に対して、街を活性化するための市街化区域というものもあるため、まずはそれぞれの特徴やメリット・デメリットを見てみましょう。

 

＜市街化調整区域の特徴とは？＞

無秩序な市街化の拡大を防ぐために指定される市街化調整区域は、多くの場合、市街地から離れたエリアや農地が広がっているエリアです。

人が住むための家や商業施設などの建築は原則として認められていないものの、自治体に建築申請をおこなうことで建築許可を得ることができます。

市街化調整区域のメリットとしては、土地の価格が比較的安いこと、自然豊かで静かな環境が確保しやすいことなどが挙げられます。

ただし人が住むことを促進していないエリアであるため、駅や商業施設、学校や病院などが遠く、電気やガスなどの生活インフラが整っていない場合があるなどのデメリットもあります。

 

＜市街化区域の特徴とは？＞

市街化調整区域に対し、市街化区域は街の活性化を目的としているため、人々が住みやすいよう電気やガスなど生活インフラが整い、駅や商業施設、学校や病院なども集中しているのが特徴です。

また、市街化調整区域は住宅街も積極的に整備されており、家の建築などの自由度が高いことが市街化区域の大きなメリットでしょう。

一方、デメリットとしては人や商業施設が多く車の交通量も多いことから、自然が少なく騒音があることなどが挙げられます。

市街化調整区域で家の建築許可を得るまでの具体的な流れをチェック！

冒頭でも触れたとおり、市街化調整区域であっても、一定の条件を満たして手続きをおこなうことで家の建築許可が得られます。

ここでは市街化調整区域に家を建築するまでの具体的な流れを見てみましょう。

 

＜市街化調整区域で家を建築するまでの流れ＞

市街化調整区域に家を建築するには、以下のような流れに沿った手続きが必要となります。

 

1.自治体へ事前相談をおこなう

自治体への事前相談は、具体的な土地活用方法が決まっていなくても対応してもらえるため、市街化調整区域に家を建てたいと思ったら気軽に相談してみると良いでしょう。

まずは気軽に相談し、所有する土地で建築許可を得るためには、どのような手続きが必要か確認してみるのもおすすめです。

 

2.自治体と事前協議をおこなう

相談を経て建築計画が具体化したら、市街化調整区域に建築可能であるか、許可手続きが必要となるかなど、自治体と事前協議をおこないます。

 

3.都市計画法34条に該当する建築物であることを確認する

都市計画法34条では開発許可の立地基準としてさまざまな条件が提示されているため、事前にしっかり確認しておきましょう。

 

4.開発審査会の審議を受ける

位置図、区域図、土地利用計画図、平面図、立体図などの確定図面に基づき、建築計画が開発審査会提案基準に適合しているかどうか審議されます。

 

5.都市計画法43条の許可を得る

各種図面や関係書類から、建築物の用途や申請者の適格性について審査を受け、建築の許可を得ます。

 

6.建築確認申請をおこなう

建築物の構造耐力、安全性、防災性などが確保されるよう誘導しているのが建築確認制度です。

 

都市計画区域内（市街化調整区域と市街化区域）での建築では、ほとんどの場合、建築確認申請の手続きをおこなう必要があります。

また一定の規模を超える建築物の設計、工事監理は建築士でなければできないので注意しましょう。

具体的には、敷地と道路の関係、用途、構造などが各種法令の規定に沿った設計となっているかを確認し、確認申請書を作成します。

作成した確認申請書を自治体に提出して確認を受けることで、家の建築が可能となります。

市街化調整区域の土地を購入して家を建築する際の注意点とは？

上記のように市街化調整区域に指定されている土地でも、自治体から建築許可が得られれば家を建築することは可能です。

とはいえこれから市街化調整区域の土地を購入して家を建築する場合、市街化区域に比べて手続きなどが複雑なことにくわえ、以下のような注意点もあるのでしっかりチェックしておきましょう。

 

＜注意点1.土地の地目によっては家が建築できない！？＞

土地の地目には、宅地・田・畑・山林・雑種地などがあります。

市街化区域や市街化調整区域に指定された日より前から宅地となっていれば、たとえ市街化調整区域であっても家の建築許可が得られる対象となります。

しかし地目が農地となっていれば、農業を営んでいる方以外が購入することは難しく、たとえ購入できたとしても農地転用不可の場合は、宅地として家を建築することができないので注意が必要です。

 

＜注意点2.市街化調整区域内でも建築が可能な区域がある！？＞

基本的に建築不可の市街化調整区域内でも、都道府県の条例であらかじめ開発・建築が可能な区域が指定されていることがあります。

購入したい土地が市街化調整区域であっても条例で指定されている場合なら、許可を得て家を建築することができ、後々、家や土地を売却しやすくなるという利点もあります。

 

＜注意点3.住宅ローンが通りにくい場合がある！？＞

市街化調整区域では原則として家の建築が認められていないことから、この区域の土地や建物を購入する際に住宅ローンを利用できないことがあります。

銀行によっては市街化調整区域を融資の対象外としているところもあるので、住宅ローンを利用する場合は融資可能な金融機関を探すなど、十分な下調べが必要でしょう。

 

＜注意点4.生活インフラが整っていないことがある！？＞

人が住むことを目的としていない市街化調整区域では電気やガス、水道などの生活インフラが整っていないエリアがあります。

そうした場合、もしも必要な手続きをおこなって家の建築許可を得たとしても、自己負担で生活インフラを整える必要があるため、市街化調整区域で土地を購入するときは生活インフラの整備費用もあわせて確認しておくと安心です。

 

まとめ

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今回は市街化調整区域の特徴をはじめ、市街化調整区域に家を建築するための流れや手続き、土地購入時の注意点などをまとめてみました。

ここで解説した内容は、所有する土地が市街化調整区域の方、またこれから土地を購入しようとお考えの方なら、とくに知っておきたいポイントばかりです。

もしも静かな環境や手頃な価格の土地に家を建築したいという方は、あえて市街化調整区域の土地を探すというのも一案かもしれませんね。

 

※いえらぶコラムより

 

 

 

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