不動産投資では、はじめに「投資がいくらかかり、いくらのリターンが得られるか」を考えることが大切です。

そうしなければ投資した分を回収できず、借金になってしまうこともあります。

アパート経営に興味がある方は、まずは利回りを計算しておくことをおすすめします。

適切な経営判断をするためにも、利回りの計算方法や注意点を知っておきましょう。

 

利回りと計算方法

アパート経営をするうえで、重要な利回り。

アパート経営の利回りとは、アパートの建築や購入にかかった費用に対して、どのくらいのリターンがあるかを数値化したものであり、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

アパート経営の収益性を正しく判断するために、これらをきちんと理解しておきましょう。

 

＜表面利回り＞

表面利回りとは、物件の購入価格に対して、1年間の家賃収入（満室）の割合を示したものです。

表面利回りは、以下の式で求められます。

表面利回り＝1年間の家賃収入（満室）÷物件の購入価格×100(%)

しかし、アパート経営には他にも経費が関わってくるため、この計算方法だと正確な利益を把握できません。

表面利回りだけで、購入するアパートを決めないようにしましょう。

 

＜実質利回り＞

実質利回りとは、物件の購入価格とアパート経営にかかる経費などを足した額に対して、1年間の家賃収入（満室）から諸経費を差し引いた額の割合を示したもの。

以下の式で求められます。

実質利回り = （1年間の家賃収入（満室 ）− 年間経費 ） ÷ (物件購入価格＋ 取得時諸経費 ）× 100（％）

実質利回りだと、管理費や修繕費仲介、手数料や登記費用などの経費も加味できます。

アパート経営は、さまざまな要因が関係してくるので、はじめのうちから実質利回りに慣れておくほうがよいかもしれません。

 

アパート経営にかかる初期費用

アパート経営の利回りの計算には、初期費用が大きく関わってきます。

ここでは、アパート経営をはじめる際に必要な経費をご紹介するので、利回りを計算する際に参考にしてくださいね。

 

＜土地＞

まず、土地をもっていない場合は購入する必要があります。

土地の購入費用は条件や広さによって差が大きく、建物の基礎になる部分でもあるので、妥協せずに納得するものを購入しましょう。

購入の際には、はじめに現金で一括払いの場合とアパートと同じように融資金を活用する場合があります。

また、物件価格の2割ほどの頭金を求められることもあるので、その分も初期費用として用意しておくことが必要です。

 

＜物件＞

アパートを新しく建て経営する場合、建築費用が初期費用の大半を占めます。

さらに、建築費用は「どのくらいの広さか」「どういった構造にするのか」によって変わり、一般的にアパートの規模が大きくなるほど、建物費用も高額になります。

そのため、どのくらいの規模のアパートを経営するかは、はじめによく検討しておきましょう。

また、建物の建築費を考えるうえで「坪単価」がよく使われます。

坪単価は建築費を延床面積で割った数値のことで、1坪当たりの建築費のことです。

全体の建築費は、「延床面積×坪単価」で求められます。

たとえば、坪単価が50万円で200坪のアパートを建てる場合、以下の計算になります。

200×500,000＝100,000,000

つまり、1億万円の建築費用がかかるということです。

坪単価の目安は、木造で50～70万円、軽量鉄骨で60～90万円、鉄筋コンクリートで坪単価80～120万円です。

それぞれメリットとデメリットがあるので、どんな構造にするかを建築会社とよく相談するとよいでしょう。

 

＜保険料＞

アパート経営で融資を受ける場合には、火災保険への加入が必須であることが多いです。

また日本は地震大国でもあるので、火災保険に加入する際には地震保険も入っておきましょう。

火災保険は、1年～10年までの契約が可能で、一般的に長期で一括払いをすると割安になりますよ。

 

＜管理費＞

管理会社にアパートの管理を任せる場合には、管理費が必要です。

アパート経営の管理業務として、共同部分の清掃や家賃の徴収、入居者からのクレーム対応などがあります。

とくに、アパート経営は1棟すべてを経営するので、大家さん1人では手が回らないことも。

そこで、管理会社に管理業務を委託することが多いです。

管理会社によって変わりますが、毎月の家賃の5％程度が一般的と言われています。

 

＜その他＞

土地と建物以外にかかる費用として、土地仲介手数料や不動産取得税、登記費用などがあります。

こちらも忘れないようにしましょう。

目安と注意点

アパート経営では、利回りの理想の目安を知っておくことが重要です。

利回りの目安や注意点を知り、リスクを減らせるようにしましょう。

＜利回りの目安＞

アパートを選ぶ際には、実質利回りが5％を超えているかどうかを目安として判断することをおすすめします。

利回りが5％を下回ると、予想外の修繕や空室などの事態に対応することが難しくなる可能性があります。

アパート経営はさまざまなリスクがあるので、こういったことに対応できるよう、5％を目安にしておきましょう。

利回りの目安は地域によっても変わりますので、まずは不動産会社に相談することがよいです。

 

＜利回りの注意点＞

アパート経営において重要な利回りですが、注意すべきこともあります。

利回りを考えるうえで、気を付けておきたい以下の3つをご紹介します。

＜1.あくまでも目安＞

表面利回りや実質利回りは、あくまでアパート経営の収益率を表す一つの目安です。

なぜなら、利回りはそもそも満室状態を条件としているからです。

アパート経営では空室が発生する可能性も十分にあり、空室よって想定していたリターンを得られなくなることもあります。

さらに、入居者の家賃滞納や予想外の修繕費なども発生するかもしれません。

計算上は実質利回りが高くても空室が多い場合、実際の収益率は悪くなります。

たとえ実質利回りが低くても退去者が少なく常に満室のアパートのほうが、高い収益を得られるということを理解しておきましょう。

＜2・実質利回りの低下＞

実質利回りは、アパートの築年数によって低下する可能性があります。

アパートの老朽化によって必要な修繕費も増加し、築年数が経つにつれて入居希望者が減少することもあるでしょう。

そうなると、家賃の値下げも必要になり、結果として家賃収入が減ります。

家賃収入が減ると、実質利回りも下がっていくので注意です。

アパート経営の資金計画は、この点も考慮しましょう。

＜3・高すぎる表面利回り＞

不動産会社の物件広告などに記載されているのは、一般的に表面利回りです。

そのため、アパート経営の際には、実質利回りを計算しなおしましょう。

表面利回りが高い物件は設備が悪く修繕費がかかったり、アパート周辺の環境が悪かったりする場合が多いです。

高い表面利回りの場合、高いリスクが潜んでいることもあるので、投資物件の購入は表面利回りのみで判断しないようにしましょう。

また家賃を高く設定しているために、表面利回りが高くなっているケースも考えられます。

近くのアパートの家賃と比較したり、賃貸のニーズがどのくらいあるかを調べたりすることが重要です。

空室対策としても、家賃設定は定期的に見なおしましょう。

 

まとめ

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アパート経営をはじめる前に、どれくらいの収益が見込めるかを考えることは大切です。

利回りや経営にかかる費用を理解し、アパート経営の収益性をしっかりと見極めましょう。

※いえらぶコラムより

 

 

 

 

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