不動産を売却しようと考えたときに、一番気になることは「持っている不動産の価値ってどのくらいだろう？」「いくらで売れるのだろうか？」という懸念ではないでしょうか？

 

そこで「いくらで売れるのか」という不安と疑問に応えてくれる「物件調査」と「価格査定」についてご説明します。

 

これからの不動産売却に向けて、ぜひご活用ください。

 

不動産売却に向けた「物件調査」と「価格査定」とはどのようなもの？

不動産売却に向けて、より適正により的確な調査と査定が必要になりますが、物件調査と価格査定とはどのようなものなのでしょうか？

 

専門の不動産業者がおこなうものではありますが、大切な不動産を売却するわけですから詳しい内容を知っておいたほうが良いですよね。

 

ここでは「物件調査」と「価格査定」について詳しくご説明します。

 

物件調査とはどのようなものなのか？

物件調査とは、専門の知識を持った不動産業者が物件の概要について調べる作業のことを言います。

 

この作業は、物件の適正な価格と情報を提示するためには欠かせないのです。

 

不動産売却を進めるうえで、不動産についての知識を持たない方同士が取引を行おうとしたときに、不動産に適した正しい価格設定が出来ずに困ってしまうという事が予想されます。

 

そこで、専門の知識を持った不動産業者が仲介に入って、売却に向けた公正な価格を提示して取引を助けます。

 

そのための作業が物件調査なのです。

 

不動産売却における価格査定とは？

価格査定とは、不動産の売却をする際に、いくらで売却できるか見込み額を算出することです。

 

不動産売却をお考えの方にとっては、一番気になるところではあります。

 

価格査定の方法には机上査定と現地調査の２つがあり、それぞれに特徴があります。

 

机上査定の特徴としては、売却したい不動産の築年数や面積をもとに同条件の物件の平均価格から査定する方法です。

 

とりあえず査定額を知りたい場合におすすめの方法となっています。（が、実際の売り出し価格とは大きく相違する場合もありますので注意が必要です。）

 

現地調査は、実際に現地に赴き細かく状態を確認して査定する方法になります。

 

机上査定とは違って、精度の高い査定価格を提示することが可能になる方法です。

 

次に、物件調査の流れと価格査定の流れについて、それぞれ分けてご説明します。

 

不動産売却時の物件調査の流れ

物件調査では、ここで算出された査定額が売り出し価格の基準になります。

 

大事な基準となるので、どのようなところを重点的に調査するのか、またどのようなやり方なのかを知っておくことが大切です。

 

ここでは、物件調査の種類と調査の流れについて解説していきます。

 

物件調査の流れを確認しよう！

物件調査は、７つの流れに分かれています。

 

１．聞き取り調査

聞き取り調査は売却をご検討されているご本人への聞き取り調査のことで、住宅ローン残高や税金等の滞納の有無、相続人の存在や収益金の発生状況などを調べます。

 

２．現地調査

不動産屋さんが、実際に現地に赴いて、建物の配置や境界、道路の接し具合や近隣状況を確認していきます。

 

内容は、道路調査・公図とのズレの確認、そもそも境界がない場合も、建物の状況・騒音・においのチェックなど多岐にわたります。

 

中古住宅であれば建て付けや雨漏りの有無、近隣建物の状況・リフォーム状況・建物の劣化の具合等も調査対象です。

 

３．法務局調査

ここで登記簿謄本を参照して、所有者の名義は誰になっているのか、もし共有名義（所有者が複数いること）ならば、持分の配分はどうなっているのか、そして抵当権の状況、近隣の所有者の有無などを確認します。

 

４．役所調査

役所調査では、不動産の建築方法や、それに伴うリフォームなどの制限、接している道路の種類や、除雪の有無、利用している電気・水道・ガスの設備状況などを確認することが出来ます。

 

役所調査をすることで、売却する不動産がリフォームができるかどうかなどが分かるので、販売活動戦略を練る時の参考になるのです。

 

５．ライフライン調査

物件調査で重要といえる、電気やガス、水道などのライフラインを調査します。

 

ライフラインが整備されていない物件だと、成約することが難しくなる為、しっかり調査します。

 

調査項目は、飲料水調査・電気調査・ガス調査・下水道施設調査などです。（大館、北秋田、鹿角では通常役所調査の中で併せて行います。）

 

６．市場調査

不動産は人気によって価格が上下します。

 

そのため、市場の動向をチェックすることは重要で、周辺物件の値段を参考にするだけでなく、どれくらい売りに出されているのか、売り出しからいくら値下げしたのか、調べられる限り調べ、適切な価格の設定に役立てる調査です。

 

７．取引事例調査

取引事例調査は、過去に近隣で似たような物件が売却された事例を調べることで売り出し価格だけでなく実際の成約価格を調べることに繋げる調査です。

 

不動産売却時の計算方法

不動産売却を行ううえで、一番気になる査定価格の計算方法をご説明します。

 

気になる査定価格の計算方法は？

査定価格は、実際に売れる成約価格を見据えての価格になるので大変気になるところですよね。

 

査定価格の出し方には、取引事例比較法・原価法・収益還元法の３つがあります。

 

①取引事例比較法

周辺の類似物件の取引事例から、価格を査定する方法です。

 

たとえば、「近くの似たような条件の土地が300万円で売れたから、この土地もおおよそ300万円程度だろう」という査定方法になります。

 

一番分かりやすいかもしれません。

 

②原価法

原価法は、主に戸建の建物部分の査定に用いられる計算方法です。

 

原価法ではまず、現状の建物を今建てたらいくらくらいになるのかを求めます。

 

そして、その価格に築年数を加えて価格を減価して求めていくのです。

 

例えば、築15年の木造戸建てを査定するとき、今建てると2,100万円として計算してみます。

 

木造の戸建の「建物」は築25年で価格をゼロと査定するので、築15年だと10年分の価値があるということになります。

 

査定価格＝2,100万円×（25年-15年）÷25年＝840万円ということになります。

 

※ただし、これはあくまで基準ですので、実際の建物の傷み具合が通常より進んでいるような場合にはマイナス要素となり、査定額は低くなります。

※また、大館・北秋田・鹿角で売り出される建物の多くは築30～40年を超えておりますので、建物評価ゼロで土地代のみの査定となる事が多くあります。

 

③収益還元法

収益還元法は、収益物件（賃貸アパートや貸家、店舗など）の価格を求める際に利用する方法です。

 

計算方法は、家賃収入から税金や保険料などの費用を差し引き、その価格を利回りで割ると価格が求められます。

 

不動産売却をご検討中の方は資金計画を立てますが、高い査定価格で計画を立てると見直しが生じてしまう事が往々にしてあり得ますので、低めの査定価格で資金計画を立てる事をおススメします。（みらいえ工房では、売り出し物件に値下げが発生する場合を考慮し、実際の売り出し価格よりも2～3割低い金額での収支計算をおススメしております。）

 

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いかがでしたでしょうか？

不動産売却には専門用語が多く、分からなくて不安になることも多いかと思います。

 

また、いくらで売れるのか査定してもらった後に決定しようという方もいらっしゃるでしょう。

 

みらいえ工房では「せっかく査定をしたんだから絶対売りに出して下さい。やっぱり辞めますは聞きません。」なんて言いません。

調査結果・査定金額を踏まえた上でご家族の皆様でしっかりお話合いをして頂いて、ご家族の皆様が納得される形でのお取引に重きを置いております。

だから、査定書をもって売り出し金額をご提示した後もしっかりお待ちします。

不動産の売却は、たくさんの想い出を手離す事でもあります。

右から左と簡単に済ませられるものではありません。

不安な事は何度でも聞いてください。何度でもお答えします。納得のいくまでご説明させて頂きます。

何よりもお客様のお気持ちに寄り添った仕事をしたいから、とことんお付き合い致します。

 

不動産売却をご検討される際には、ぜひ　みらいえ工房　にご相談ください。

 

※一部いえらぶコラムより引用

 

 

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