不動産の売却には実にさまざまなコストや注意点が発生します。

「えっ、売るのにもお金がかかるの？」「こんなにも気を付けることがあるんだ」と思われるかもしれませんが、仕組みをよく分からないまま売却すると、思わぬところで引っ掛かることもあります。

今回は、これから不動産を売却する方に向けて、売却してから後悔しないために気を付けるべきポイントを、大きく３つのタイミングに分けてご紹介いたします。

 

売却前に気を付けるべき注意点

不動産を売りたいと思っても、すぐに売却を依頼する会社を探すのはあまり良い手段とは言えません。

また、現在お持ちの不動産についても、事前に調べておくことがたくさんあります。

売却前にチェックするポイントは以下の3つです。

売りたい不動産の現況を調べる

自分の不動産だからある程度のことはわかると思われるかもしれませんが、まずはその不動産の現在の状況をさらに詳しく調べましょう。

自分で調べる必要はないように思えますが、現況を知っておくことで価格相場や査定価格を調べた際に、その価格が自分の不動産に対して適正なものか判断できるようになります。

ただ、調べるべき情報は土地や建物だけでなく、その土地の地盤や歴史、持ち主などとても広範囲に及びます。

その不動産について詳しく知りたい場合、まずは「登記簿」を見ると良いでしょう。

登記簿には土地の用途や面積、所有者の情報などが記載されています。

ただ登記簿の情報が古い場合、現況と登記されている内容が異なる場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

相場を調べて査定を依頼する

不動産の現況が分かったら、次に不動産会社に査定を依頼し、相場を調べます。

このとき、1社だけに依頼するのではなく、同時に複数社に依頼するようにしましょう。

会社によって査定価格が異なってくるので、複数社に依頼することで相場も知ることができます。

複数社に依頼するなら、一括査定サイトを利用するのが便利です。

一度に最大6社ほどに同時に査定を依頼することができます。

売却を依頼する会社を選ぶ

依頼した各社から査定が届いたら、その中から売却を依頼する会社を選びます。

ただし、このとき査定価格の高さだけで依頼する会社を決めてはいけません。

不動産会社にも、質の低い会社と高い会社があります。

また、売却を専門とする会社もあれば賃貸物件を得意とする会社もあります。

その会社のホームページなどで事前に調べて、自分が売りたい不動産に合った会社を選ぶようにしましょう。

くわえて、高値で売却できるかどうかは担当営業マンの質にも左右されます。

営業マンの人柄や仕事ぶりについても事前にチェックしておけるとより良いです。

 

売却中・契約時に気を付けるべき注意点

売却を依頼したい会社が見つかったら、その会社と契約をし、販売活動をおこなってもらいます。

その後、購入希望者が現れたら不動産の売買契約を結びますが、ここでも３つの注意点があります。

不動産会社と契約を結ぶ

物件の売却を依頼する場合、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なるので、売却したい不動産の条件に合った契約を選びましょう。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却依頼を結べる契約です。

不動産会社との契約期限はなく、自分で探した買い手と不動産会社を通さずに売却することもできます。

契約期限や売却の縛りがない分、不動産会社にとっては安定性が低く、購入者探しに時間がかかってしまう可能性があります。

時間がかかっても良いから、納得のいく価格で売却したい際にオススメです。

・専任媒介契約

1社としか売却依頼を結べない契約です。

不動産会社との契約期限は一般的に3か月以内で、自分で探した買い手と不動産会社を通さずに売却することもできます。

自力で購入者を探すこともできるが、より好条件で買ってくれる購入者を探したい場合に選択すると良いでしょう。

・専属専任媒介契約

1社としか売却依頼を結べない契約です。

不動産会社との契約期限は一般的に3ヵ月以内で、自分で探した買い手と不動産会社を通さずに売却することは禁じられています。

不動産会社側は限られた時間内で購入者を見つけなければならないので、比較的高い確率で購入者が見つかるのがメリットです。

買主と売買契約書を取り交わす

価格や条件に合う買主が見つかったら、売買契約を結びます。

売買契約で気を付けるべきポイントは、自分に不利な内容が契約書に記載されていないか確認することです。

売買契約は買主と売主の医師を尊重して作成されます。

自分の希望を伝えられていなかったり、金額や費用面で間違っているところがあれば、遠慮なく伝えましょう。

また、売買契約にお互いが承諾し、書類に捺印がされると、買主から売主に「手付金」が支払われます。

手付金の額は買主と売主が話し合ったうえで決定しますが、一般的には売却価格の1割程度に設定されることが多いです。

もし契約後に契約解除をすることになった場合、買主の希望であれば手付金をそのまま売主に支払って解除、売主の希望であれば手付金の2倍の金額を買主に支払って解除となります。

くわえて、通常の契約解除とは別に、どちらかが書類の改竄などの悪質な行為をおこなって強制契約解除となった場合の違約金を設定することもできます。

買主・売主がローンを使うケース

買主がローン特約を利用している場合、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまうと、買主は無条件で契約をキャンセルすることができます。

このローン特約があると、売主は買主から支払ってもらった手付金を返還しなければなりません。

また売主がローンの残責のある物件を売却する場合、ローンの完済と「抵当権」の抹消手続きをする必要があります。

売却した物件の代金からローンを一括返済した後、司法書士に依頼して抵当権の抹消登記をしましょう。

 

売却後に気を付けるべき注意点

不動産は売却して終わりではありません。

売却することで発生する税金や、土地や物件に必要な費用など、さまざまな費用がかかります。

売却に必要な費用は、大きく分けて2種類です。

税金

不動産を売却すると、主に以下の３つの税金が発生します。

・譲渡所得税

不動産の売却によって利益が発生すると、所得税や住民税に上乗せされて課税される税金です。

売却した物件の所有年数に応じて税率が変わります。

・印紙税

不動産売買契約書を締結する際、収入印紙を張り付けなければなりません。

納付する金額は、売却金額によって変動します。

・住民税

不動産売却で利益が発生すると、売却してから翌1年間は住民税にも費用が上乗せされます。

ただし、1年間を過ぎるとその後は元に戻ります。

税金以外の諸費用

税金以外にも売主が支払う費用は多々あります。

事前に把握しておくことで、急な出費に備えましょう。

・仲介手数料

・測量費用

・各種書類発行費用

・抵当権抹消登記費用

・ハウスクリーニング費用

・リフォーム費用

・解体費用

このなかでもとくに気になるのが仲介手数料ではないでしょうか。

仲介手数料は不動産の売却を不動産会社に依頼しておこなった場合に、不動産会社から請求されます。

請求できる金額は高額になりすぎないように法律によって上限額が決められており、基本的にはその上限額いっぱいが請求されます。

 

まとめ

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今回は不動産売却で気を付けるべきポイントを大まかに解説しました。

一見難しく見える不動産の売却ですが、このように大きなステップに分けることで初めての方でも売却がしやすくなるのではないでしょうか。

 

 

 

※いえらぶコラムより

 

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